Gewährleistungsprüfung beim Neubau: Mängel vor Fristablauf erkennen
Auch mehrere Jahre nach der Bauabnahme können sich Mängel zeigen, die bei der Übergabe noch nicht erkennbar waren. Risse, Feuchtigkeit, undichte Anschlüsse oder Funktionsprobleme an Fenstern und Türen treten teilweise erst im Laufe der Nutzung auf.
Deshalb kann es sinnvoll sein, eine Immobilie rechtzeitig vor Ablauf maßgeblicher Gewährleistungsfristen noch einmal fachlich prüfen zu lassen.
Eine unabhängige Gewährleistungsprüfung hilft dabei, erkennbare Auffälligkeiten zu dokumentieren und besser einzuschätzen, ob weiterer Klärungsbedarf besteht.
Was ist eine Gewährleistungsprüfung?
Bei einer Gewährleistungsprüfung werden vereinbarte und zugängliche Bereiche eines Gebäudes auf sichtbare Mängel und Auffälligkeiten untersucht.
Im Mittelpunkt stehen insbesondere Veränderungen, die sich seit der Fertigstellung oder Bauabnahme gezeigt haben.
Je nach Objekt können dabei beispielsweise betrachtet werden:
- Wände und Decken
- Fenster und Türen
- Fassadenbereiche
- Balkone und Terrassen
- Keller
- Dachbereiche
- Bodenbeläge
- sichtbare Anschlüsse
- Abdichtungsdetails
Der genaue Prüfumfang sollte vor dem Termin abgestimmt werden.
Warum treten manche Mängel erst später auf?
Nicht jeder Baumangel ist unmittelbar nach Fertigstellung sichtbar.
Bauteile reagieren auf Temperatur, Feuchtigkeit und Nutzung. Materialien können sich verformen oder schwinden, Anschlüsse können sich verändern und Abdichtungen können mit der Zeit Auffälligkeiten zeigen.
Deshalb können sich beispielsweise erst später entwickeln:
- Risse
- Feuchtigkeitsspuren
- Undichtigkeiten
- Verformungen
- Funktionsprobleme
- Schäden an Oberflächen
- Auffälligkeiten an Anschlüssen
Gerade solche Veränderungen sollten dokumentiert werden.
Typische Auffälligkeiten vor Ablauf der Gewährleistung
Bei einer Prüfung können unterschiedliche Erscheinungen auffallen.
Dazu gehören beispielsweise:
- Risse an Wänden oder Decken
- Feuchtigkeit im Keller
- Schimmelbildung
- undichte Fenster oder Türen
- beschädigte Dichtungen
- Risse an Fassaden
- Probleme an Balkon- oder Terrassenanschlüssen
- Ablösungen von Beschichtungen
- Schäden an Bodenbelägen
- nicht ordnungsgemäß funktionierende Bauteile
Nicht jede Auffälligkeit bedeutet automatisch einen erheblichen Baumangel.
Entscheidend ist die fachliche Einordnung des konkreten Schadensbilds.
Warum ist eine Dokumentation wichtig?
Festgestellte Auffälligkeiten sollten möglichst nachvollziehbar dokumentiert werden.
Hilfreich sind:
- Fotos
- genaue Ortsangaben
- Beschreibung des Schadens
- Datum der Feststellung
- vorhandene frühere Bilder
- Unterlagen zur Bauabnahme
- frühere Mängellisten
Eine strukturierte Dokumentation erleichtert es, Entwicklungen nachzuvollziehen und offene Punkte gezielt anzusprechen.
Welche Unterlagen sollte man bereithalten?
Für eine Gewährleistungsprüfung können vorhandene Unterlagen hilfreich sein.
Dazu gehören unter anderem:
- Abnahmeprotokoll
- Bauvertrag
- Baubeschreibung
- frühere Mängelprotokolle
- Rechnungen und Nachweise
- Fotos aus der Bauphase
- Dokumentationen früherer Nachbesserungen
Nicht alle Unterlagen müssen zwingend vorhanden sein. Sie können jedoch helfen, Auffälligkeiten besser einzuordnen.
Was prüft ein Baugutachter?
Ein Baugutachter betrachtet die vereinbarten und zugänglichen Bereiche des Gebäudes aus bautechnischer Sicht.
Dabei wird insbesondere auf erkennbare Veränderungen und mögliche Ausführungsauffälligkeiten geachtet.
Je nach Auftrag können unter anderem geprüft werden:
- sichtbare Rissbildungen
- Feuchtigkeitsspuren
- Fenster- und Türfunktionen
- erkennbare Abdichtungsprobleme
- Anschlüsse zwischen Bauteilen
- Fassadenbereiche
- Oberflächen und Beschichtungen
Falls für eine abschließende Beurteilung weitergehende Untersuchungen notwendig sind, sollte darauf hingewiesen werden.
Gewährleistungsprüfung bei Eigentumswohnungen
Auch bei Eigentumswohnungen kann eine Prüfung sinnvoll sein.
Neben der eigenen Wohnung können je nach Auftrag auch Gemeinschaftsbereiche relevant sein.
Dazu gehören beispielsweise:
- Fassade
- Treppenhaus
- Keller
- Tiefgarage
- Dach
- Balkone
- gemeinschaftliche Außenbereiche
Bei Gemeinschaftseigentum sollten Zuständigkeiten und Prüfbereiche im Vorfeld geklärt werden.
Was ist bei bereits bekannten Mängeln wichtig?
Wenn bereits bei der Bauabnahme Mängel dokumentiert wurden, sollte geprüft werden, ob diese tatsächlich behoben wurden.
Auch nach einer Nachbesserung können neue Auffälligkeiten auftreten.
Deshalb ist es hilfreich, frühere Mängellisten und Nachweise über durchgeführte Arbeiten zum Termin bereitzuhalten.
Rechtliche Fragen getrennt betrachten
Die technische Feststellung eines Mangels und die rechtliche Bewertung von Ansprüchen sind zwei unterschiedliche Themen.
Ein Baugutachter kann den baulichen Zustand untersuchen und Auffälligkeiten dokumentieren.
Fragen zu konkreten Fristen, Ansprüchen oder deren Durchsetzung sollten bei Bedarf rechtlich geprüft werden.
Wann sollte die Prüfung stattfinden?
Die Untersuchung sollte nicht erst unmittelbar vor einem möglichen Fristablauf erfolgen.
Sinnvoll ist ein ausreichender zeitlicher Vorlauf, damit erkannte Auffälligkeiten noch dokumentiert und gegebenenfalls weiter untersucht werden können.
Der konkrete Zeitpunkt hängt vom jeweiligen Bauvertrag, der Abnahme und den individuellen Umständen ab.
Gewährleistungsprüfung in München mit Cesur & Kollegen
Cesur & Kollegen unterstützt Eigentümer und Bauherren bei der Begutachtung von Baumängeln und Gewährleistungsprüfungen in München und Umgebung.
Wir untersuchen vereinbarte und zugängliche Gebäudebereiche auf erkennbare Auffälligkeiten und dokumentieren unsere Feststellungen nachvollziehbar.
Sie möchten Ihre Immobilie vor Ablauf einer maßgeblichen Frist fachlich prüfen lassen?
Kontaktieren Sie uns und senden Sie uns nach Möglichkeit Informationen zum Gebäude, zur Abnahme und zu bereits bekannten Auffälligkeiten.
Cesur & Kollegen – unabhängige Begutachtung und persönliche Beratung in München und Umgebung.
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